您應該把房子留給孩子嗎？
美麗的花園、成排的書櫃、可愛的紀念品，您的房子就是您的一筆財富。或許，它也是您最大的財務資產。您想在過世後，將房子留給子女。
許多時候，不只是一座房子的情感價值讓人決定將房子留給繼承人。這裡也有一種留下財務遺產的願望。
但這是否為明智的策略？通常情況下，這沒有錯，只要大家相處融洽，房子裡也沒有塞滿 50 來年的《國家地理》，而您也不介意孩子在葬禮之後馬上將它賣掉。我們與幾名在遺產規劃方面有經驗的認證財務規劃師 (CFP) 進行了交談，總結了您在決定將老房子留給下一代前，應該回答的五個問題。
1. 這座房子是否值錢？
雖然在目前紅火的市場環境下很難相信，但一些房子的價值要低於房主當初買房的價格。在經濟大衰退時期，房價跌了 27.4%，房屋在市場上滯留數月賣不出去。如果您最近背著巨額貸款搬進了更貴的房子，那麼如果住房市場下跌，您的繼承人欠的錢可能要超過房子的價值，而在他們等待賣房的期間，他們還可能得交公用事業費，還抵押貸款和繳稅款。
即使您透過遺囑方式將房子留給您的繼承人，他們也不必接手。抵押貸款債務是銀行和簽字人之間的事。如果房子的價值低於貸款，那麼銀行將取消贖回權，將房子賣掉以盡可能彌補損失。如果繼承人想接手房子，那麼他們或將承擔抵押貸款，或將付清差額，而這些或許都不是您暢想的幸福時刻。如果您不想留下房子，那麼為房子做好在您百年之後的種種安排或許是個好主意。
盡量考慮周全。俄亥俄州哈德遜的一名 CFP Gage Paul 說：「如果他們真的決定留在當前的房子中，那麼他們可以採取一些措施，在去世前把房子整理好。他們可以開始整理房子，將傳家寶分門別類，丟掉沒用的東西……這個過程也可以促使他們與家人討論對房子的打算，以及他們希望被尊重的任何指示。」
2. 孩子是否想要房子？
在房價飛漲的地方，您的孩子可能非常感激能繼承您的房子。CFP Catherine Valega 說：「在波士頓市區，年輕的家庭被迫找尋遠離市區的平價住房，所以，如果他們能透過繼承或可負擔得起的銷售價格獲得房子，他們可得感激不盡。在我的城市麻薩諸塞州溫徹斯特，許多孩子都繼承父母的房子，或者以在自由市場上無力承擔的價格從父母手上買下來，而這也是很好的策略。」
另一方面，如果您的孩子已在其他地方安居樂業，那麼他們可能不想搬回家。或者，他們可能只想拿到錢，而不需要房子。奧瑞岡州波特蘭的 CFP Rob Greenman 說，對於許多繼承人來說，清理和銷售房子是一種負擔，尤其是當他們住得很遠時。他說：「他們可能更願意獲得流動投資，而不是不能提供任何收入或流動財產的實體資產。」
3. 您的孩子們相處得好嗎？
美國的房屋價格中位數（一半較低，一半較高）是 319,200 美元。如果您有幾名繼承人，並要留給他們價值幾十萬美元的房子，那麼他們可能很難就如何處理這個房子達成一致。
新澤西州霍索恩的 CFP Gregory Giardino 說：「如果子女都住在離房子很遠的地方，這在當今更普遍，那麼受益人之間可能產生分歧，特別是如果一個人一直在負責所有維護工作，因為他們可能不會獲得作為遺產的房子的全部使用權與利益。」
4. 房子的產權情況如何？
各州的規則不盡相同，但對許多已婚夫婦來說，房子一般以共有產權持有，生者具有財產權（有時叫做夫妻共同保有財產），這表示如果一方死亡，另一方對房子擁有完全所有權。如果雙方同時死亡，那麼房子的所有權按他們遺囑的規定決定（或者，如果沒有遺囑，按州的遺囑認證法決定）。
另外重要的一點是，繼承人要弄清楚房子的產權將怎樣分配，以及所有權將怎樣運作。如果一名繼承人想要錢，而其他二人想要房子，怎麼辦？在這種情況下，想要房子的繼承人必須買斷不想要房子的繼承人的產權，可透過現金或家庭內部的財務協議達成。當然，最後一招是訴諸司法系統，但這通常不是家庭聯絡情感的好地方。
最後，房子是否因債務而背負留置權，比如補繳稅款或拖欠的貸款，會在房產所有權變更時到期應付？加州長灘的 CFP Patricia Hausknost 說：「這些事情經常讓子女措手不及。如果欠的錢超過了房屋的價值，那麼最好通知第一留置權人房主死亡，然後不要插手。」
5. 稅務情況是怎樣的？
當賣房子獲利時，美國政府也想分一杯羹。稅款的多少取決於所謂的房產成本基礎。簡單地說，您需要對買房價格與賣房價格之間的差額繳稅。但又不是這樣簡單。從稅務目的講，您也可以將某些支出的價值（比如重大翻修）加入到房屋的購買價格中，以增加您的成本基礎，進而減少您需要繳稅的利潤金額。暈頭轉向了吧？IRS（國稅局）對如何計算成本基礎還有更多規定呢。
繼承人會在成本基礎方面獲得優惠。根據現行法律，當某人繼承一座房子後，此人能享受到成本遞增基礎 (step-up in basis)，這表示他們在稅款方面的成本基礎按其父母死亡或遺產清算之日計算。換句話說，如果繼承人賣掉房子，那麼此人不用以父母當時購買房子的價格為基礎繳資本利得稅。假設，父母在 1980 年以 50,000 美元買下房子，房子在遺產清算那天價值 319,200 美元。如果繼承人立即賣掉房子，那麼繼承人沒有獲得房子的利潤，也因此沒有需要繳的資本利得稅。
父母也可以今天賣掉房子，根據現行稅法，將從每個人的資本利得中減去 250,000 美元的利潤，這表示從已婚夫婦的利得中減去 500,000 美元。一些父母很想在活著的時候將房屋產權轉給子女。Hausknost 說：「別這麼做！」繼承人將負責房屋開銷，包括債務，而他們不會享受到成本遞增基礎。
還應該注意的是，喬·拜登總統當前稅務改革議案的一個特點是去除成本遞增基礎。紐約州普萊恩維尤的 CFP David Silversmith 說：「從財務角度看，沒有遞增規則的話，原房主是將房子留給繼承人還是自己賣掉，差別不太大。但根據現行法律，我會建議我的客戶留住房子，留給他們的繼承人。」
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本文原作者：John Waggoner
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